조물주 위에 건물주.
너무 식상한 말인가요? 하지만 그 만큼 위대함? 혹은 되기 어려움? 을 극단적으로 보여주는 표현이라고 생각합니다. 대한민국 사람이라면 누구나 '건물주'가 되고 싶다고 생각합니다. 하지만 그 만큼 되기가 어려운 것이 바로 건물주이기도 하죠.
소위 '갓물주'라고도 하잖아요? 흔히들 건물을 갖게 된 순간, '성공했다! 부자가 되었다' 고들 표현합니다. 물론 주식, 코인 등의 투자로 자산가 반열에 오른 사람들도 많지만 그런 사람들도 결국엔 건물 소유를 통해 안정자산 확보에 대한 불안감을 떨쳐냅니다.
그럼, 건물주가 되기 위해서 넘어야 할 가장 큰 산은 무엇일까요?
바로 '자본' 이죠.
결국 건물을 소유하는 사람이 되기 위해선 그 만큼의 자본이 필요합니다. 돈을 많이 벌어야 건물을 소유한 건물주가 될 수 있는 법이죠. 이것 또한 너무 당연한 이야기인가요? 하지만 당연한 이야기부터 시작해야 제가 전달하려는 의미를 정확히 이해할 수 있습니다.
건물을 사기 위한 최소한의 자본은 필요한 법입니다. 건물 가격이 50억인데 갑자기 1억에 구매할 수는 없잖아요?
하지만 최근에 1억 보다도 훨씬 저렴한 5,000원으로 건물을 살 수 있는 방법들이 생겨나기 시작했습니다.
조각투자라고 들어보셨나요? (*참고 : 제가 얘기하려는 본론은 조각투자가 아니니 끝까지 봐주세요.)
최근에 나온 부동산 조각투자에 나온 기사들입니다. 전반적으로 부정적인 내용들이 많네요. 아무래도 부동산 경기 침체로 인한 직격탄을 맞았기 때문일것 같습니다. 하지만 최근의 경기는 잠시 재쳐두더라도 '조각투자'라는 방식은 말 그대로 조각으로 '건물주'가 될 수 있는 방법임에는 분명해 보입니다. 조각투자를 통해서 부동산의 극히 일부를 살 수 있고 임대 수익이나 매매 수익으로 배당금 등의 수익실현을 할 수도 있습니다. 하지만 아직까지는 주식처럼 보편화가 되어 있지 않아 거래가 활발하지 않고 이에 따라 다양한 상품이 부족하며, 높은 수수료, 배당소득세 등의 문제점들이 있는게 현실입니다.
그렇다면 어떻게 좀 더 수월한 방법으로 건물주가 될 수 있을까요?
바로 특수목적법인SPC(Special Purpose Company)을 이용하는 방법입니다.
투자에 관심이 있다면 한번쯤은 들어봤을 용어입니다. 반면에 관심이 없다면 드라마, 영화 등에서 페이퍼컴퍼니 등으로 약간의 부정적인(?) 인식을 갖고 있는 분들도 있습니다.
SPC는 말 그대로 특수한 목적을 위해 설립되는 회사입니다. 대체적으로 모회사가 있고 특정 목적을 달성하면 해체되는 경우가 많습니다. 그렇다면 왜 굳이 SPC를 만드는 걸까요?
만약 모회사가 고정비용도 높고, 근로관계도 복잡한 등의 여러가지 요소들이 산재해 있다면, 투자를 하는 사람 입장에서는 모회사에 투자할 경우 자신의 투자금의 사용 출처를 파악하기가 어려울 수 있습니다. 투자자의 입장에서 10억을 투자한다면 오롯이 10억이 투자금 증대에 쓰이면 좋겠다는 생각을 하겠죠? 이때 SPC를 설립하면 기타 설비도 없고 근로 관계고 깔끔하며 고정비용 지출이 없으니 투자금 전액을 최대한 투자 활동에 활용할 수 있겠죠.
따라서, 부동산의 투자로 SPC와 같은 특수목적법인을 통해 이루어지는 경우가 많습니다.
대한민국 국민이라면 누구나 가입되어 있을 국민연금의 경우도 부동산 투자 규모가 52.4조원에 달합니다.
국민연금이 투자하는 부동산 Top10을 살펴보면 펀드, 프로젝트 등의 명칭이 있는걸 알 수 있습니다. 말 그대로 국민연금이라는 기관에서도 직접 부동산을 매수하는 방법보다는 펀드 등의 비이클Vehicle을 통해 '투자'를 한다는 것을 알 수 있죠.
이 글에서 전달하려는 내용은 SPC의 의 대중적 활용법 이기 때문에 세부적인 펀드, 리츠 등의 내용은 줄이겠습니다. 간단하게 정리하자면 각종 기관, 기업, 운용사 등에서 투자 목적을 위해 SPC를 설립하고 이를 리츠, 펀드 등의 형태로 활용한다. 정도로만 이해하시면 좋을것 같습니다.
우리도 SPC를 활용해 건물주가 될 수 있다.
자, 이제 돈 많은 많은 기관, 기업에서 SPC를 활용하는구나?라고 이해가 되셨죠? 그렇다면 우리라고 못할 이유가 있을까요? SPC는 사실 누구나 만들 수 있습니다. 실제 유튜브만 보더라도 많은 공인중개사 혹은 부동산 투자를 주관하는 곳에서 법인 투자를 권장하곤 합니다. 또한 일반 법인의 경우 요샌 온라인에서도 손쉽게 만들 수 있습니다.
궁극적으로 SPC를 통해 부동산을 투자하는 이유. 해야만 하는 가장 큰 이유는 결국 절세효과 때문입니다.
< 개인 VS 법인 빌딩 투자 세율 비교(지방소득세 포함)>
크게는 1) 취득시, 2) 보유시, 3) 처분시 에 따라 세율이 나뉘는걸 알 수 있습니다. 상기 자료를 보면 취득세율 4.6%로 동일하나 (9.4%는 5년 이내 설립 법인에서 과밀억제권역[서울,인천 일부, 경기 등]에 취득시 해당) 소득세율에서 차이점이 있고 양도시에도 개인의 경우 기간에 영향을 받지만 법인의 경우 보유하는 기관과는 무관함을 알 수 있습니다.
개인 및 법인의 사정에 따라 세율의 편차는 있을 수 있지만 통상적으로는 위와 같은 이유로 법인으로 부동산 투자를 하는 것을 권유합니다.
그럼, 여기서 포인트는 '우리도 법인을 통해 부동산 투자를 하자' 라는 것입니다. 물론 SPC라는 특수목적법인을 설립해서 말이죠.
왜냐하면, 아무리 꼬마빌딩이라도 서울내에 위치해 있다면 30억은 기본이고 50억, 100억 그 이상도 있기 때문이죠. 결국 최소한의 자본을 모은 몇몇이 함께 SPC를 설립해 지분 투자를 하면 됩니다.
실제로 많은 투자자들이 최근 핫한 성수동 및 여러 지역에서 각종 법인을 활용해 부동산 투자를 하는 것을 알 수 있습니다. 저 또한 성수동이나 제주도, 한남동에서 SPC 설립 및 지분 투자를 통해 부동산 개발을 하고 있죠.
하지만 SPC 설립 = 부동산 투자라는 공식이 설립되기란 어렵습니다. 훨씬 더 많은 어려운 점들이 있죠. 왜냐하면 이제는 건물도 경쟁의 시대이기 때문입니다. 서울에만 해도 건물은 계속해서 생겨나고 있고, 실제로 건물의 수 는 증가하고 있습니다. 반면에 공실로 남는 건물도 증가하고 있죠.
따라서 SPC 설립해서 부동산 투자를 하면 되겠구나! 에서 끝나면 안됩니다.
결국, 어떤 사람과 함께 SPC를 만들지가 중요하고 이때, 단순히 건물을 만들고 끝나는 것이 아니라 어떻게 운영하며 최종 Exit까지 고려할지에 대한 고민이 필요합니다. 그리고 무조건적인 매각 전략은 더 이상 최선의 방법이 아니기도 합니다. 건물이 준공되고 바로 매각을 진행해 수익을 낼 수 있다면 좋겠지만 시장 상황이 언제 어떻게 바뀔지 모릅니다. 최근의 부동산 악재를 그 누가 예상할 수 있었을까요?
이제는 많은 곳에서 SPC, 법인 설립 등을 얘기하며 부동산 투자를 부추기곤 합니다. 자본금 5억, 10억이 있다면 서울에 있는 꼬마 빌딩을 살 수도 있습니다. 하지만 걱정되는 부분이 있습니다. 위에 말했듯 이제는 건물도 경쟁의 시대입니다. 절대로 신축 건물을 만들기만 해서는 이자 금액을 충당할 수 있는 임대 수익이 발생한다는 보장이 없습니다. 경쟁이 심각할 수록 그만큼 세부적인 계획이 필요합니다.
결국 부동산도 단순히 부.동.산에서 끝나면 안됩니다. 컨텐츠적인 생각과 접근이 필요한 법이죠. 그렇다고 컨텐츠의 관점으로만 부동산을 접근해서도 안됩니다. 좋은 컨텐츠가 있으면 부동산은 따라오는 법이다? 물론 맞는 말입니다. 좋은 컨텐츠가 있으면 죽은 상권도 살릴 수 있죠. 하지만 컨텐츠의 지속성이 과연 얼마나 가능할까요? 컨텐츠는 말 그대로 매체가 전달하는 정보를 뜻 합니다. 이 정보가 사람들에게 관심을 언제까지 받을 수 있을지는 부동산의 가격만큼이나 미지수적인 부분이 많습니다. 따라서 부동산과 컨텐츠라는 양 극단의 부분에 대한 충분한 이해가 필요합니다. 결코 부동산을 무시해서도, 컨텐츠를 망각해서도 안됩니다. 두 가지 측면을 충분히 고려한 뒤 SPC설립 및 투자와 같은 방법론을 접목시켜야 하는 것이죠.
SPC를 설립해 부동산에 투자를 하는 것도 결국 좋은 방법일 뿐입니다. 많은 분들이 소액의 자본으로 부동산을 투자할 수 있는 방법이 될 수 있지만 그에 앞서 무엇을 어떻게 만들어서 운영할지에 대한 고민은 항상 필요한 법입니다.
* SPC만드는 법이 궁금하시면 댓글로 남겨주세요. 손쉽게 법인 만드는 방법 공유드릴게요.
